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Baubroschüre ...

1. Einführung in das Baurecht

Der Wunsch nach einem eigenen Haus ist für viele Menschen ein erstrebenswertes Lebensziel. Vorbereitung, Planung, Finanzierung, Genehmigung und Durchführung eines solchen Vorhabens sind nicht alltägliche Vorgänge und setzen eine Reihe von Kenntnissen voraus. Vom Gesetzgeber sind der Bauherrin/dem Bauherrn eine Anzahl von Aufgaben übertragen worden, für die er verantwortlich ist.

So hat sie/er zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung einen Entwurfsverfasser, einen Unternehmer und einen Bauleiter zu beauftragen. Ihm obliegen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen und Nachweise. Die Bauherrin/der Bauherr und sein Architekt haben den Bauantrag zeichnerisch und schriftlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

2. Das Baugesetzbuch seit 1998

Das Baugesetzbuch hat eine Reihe von Erleichterungen für die Erstellung von Bebauungsplänen und Satzungen gebracht. So ist beispielsweise eine Genehmigung der Bezirksregierung derjenigen Bebauungspläne und Satzungen nicht mehr notwendig, die aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Daneben sind die Umweltschutzbelange gestärkt worden. Bei der Planung ist auch der Einsatz erneuerbarer Energien zu berücksichtigen, mit Grund und Boden soll sparsam umgegangen werden und für bestimmte Vorhaben wurde die Umweltverträglichkeitsprüfung eingeführt. Der Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft muss im Bebauungsplan, in anderen Bebauungsplänen oder auch durch Verträge sichergestellt werden.
 
Zur Beschleunigung ist die Hinzuziehung von Abrundungsflächen im Außenbereich durch Aufstellung einer Satzung insoweit erleichtert worden, als die Hinzuziehung auch ohne eine Ortslagensatzung möglich ist. Ferner haben die Städte und Gemeinden nun auf Dauer die Instrumente des städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauBG und des Vorhaben- und Erschließungsplanes nach § 12 BauGB.
 
Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann seit Januar 1998 erleichtert befreit werden, nunmehr auch in einer Vielzahl gleich gelagerter Fälle, statt bisher nur im Einzelfall.
 
Die gartenbauliche Erzeugung im Außenbereich wurde wie die landwirtschaftliche Nutzung priviligiert. Dafür sind die Priviligierungen der nachgezogenen Landarbeiterdienststellen und Altenteilerwohnhäuser für Landwirte nach § 35 Abs. 1 Ziffer 2 u. 3, alte Fassung entfallen.
 
Die Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude ist unter bestimmten Voraussetzungen erleichtert worden. Danach kann zukünftig nicht nur eine Wohnnutzung, etwa in einem bisherigen Stallgebäude, genehmigt werden, sondern auch eine gewerbliche Nutzung. Hierzu müssen eine Reihe von Voraussetzungen entsprechend den gesetzlichen Regelungen vom Antragsteller nachgewiesen werden. Von nicht zu unterschätzender Bedeutung ist die - nur in NRW -  gültige ausgesetzte „7 Jahres Frist" bis zum 31.12.2008.
 
Die Teilungsgenehmigung nach BauGB ist ersatzlos entfallen. Durch die Teilung eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes dürfen indessen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen widersprechen. Es bleibt lediglich bei der Teilungsgenehmigung entsprechend Bauordnungsrecht. Das heißt, schon bebaute Grundstücke oder Grundstücke auf denen eine Baugenehmigung erteilt wurde, bzw. eine Wohnbebauung im Bebauungsplan nach § 67 BauO NW ausnahmsweise ohne Baugenehmigung zulässig ist, bedürfen nach wie vor der Teilungsgenehmigung.
 
Grundstücksteilungen sind gebührenpflichtig. Je nach Bedeutung fallen Gebühren zwischen 100,- € bis zu 250,- € an.
 
Letztlich bleibt darauf hinzuweisen, dass heute ein Nachbarwiderspruch gegen erteilte Baugenehmigungen keine aufschiebende Wirkung mehr hat. Einen Bauaufschub erreicht der Nachbar nur noch durch die Einreichung eines Antrages auf einstweilige Anordnung beim Verwaltungsgericht Köln.

3. Genehmigungspflicht

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind in aller Regel genehmigungspflichtig. Von diesem Grundsatz gibt es nur Ausnahmen für Wohngebäude und Garagen im Geltungsbereich rechtsverbindlicher Bebauungspläne sowie für bauliche Anlagen geringer Höhe und Bedeutung. Stehen dem Bauantragsvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen, besteht ein Anspruch auf die Baugenehmigung.
 
Vor Durchführung auch kleinerer baulicher Maßnahmen sollten Sie sich beim zuständigen Bauamt erkundigen, ob das geplante Objekt genehmigt werden muss, da die Errichtung, Änderung und der Abbruch baulicher Anlagen ohne die erforderliche Genehmigung eine Ordnungswidrigkeit darstellt und mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme auf eigene Kosten wieder beseitigt werden muss.
 
Zur Vermeidung eventuell aufwendiger, jedoch letztendlich vergeblicher Planungsarbeit ist es zweckmäßig, bestehende Zweifel über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens durch eine Bauvoranfrage zu klären.

4. Bauvoranfrage/Vorbescheid

Ob ein Grundstück überhaupt mit dem vorgesehenen Bauwerk bebaut werden kann, ist nicht in allen Fällen einfach zu beantworten. Eine Bauvoranfrage kann bereits vor dem Kauf eines Baugrundstücks gestellt werden, um die notwendige Rechtssicherheit herzustellen.
 
Die im Vorbescheid getroffene Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde ist für ein entsprechendes Baugenehmigungsverfahren bindend und zeitsparend, da grundsätzliche Kriterien in dieser Voranfrage bereits geprüft sind. Die Bindung an einen Vorbescheid erlischt jedoch, wenn der Bauantrag wesentlich von der Bauvoranfrage abweicht. Der Vorbescheid ersetzt keinen Bauantrag und berechtigt nicht zum Baubeginn. Erst durch den Bauantrag werden die Voraussetzungen für das Bauvorhaben im Detail geklärt, insbesondere regelt er die bauordnungsrechtlichen Belange, wie zum Beispiel Nachbarrecht, Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhe, technische Ausführung etc..
 
Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind mindestens die folgenden Unterlagen beizufügen:
 
  • 1 Lageplan im Maßstab 1:250 oder 1:500
  • 1 Übersichtplan Maßstab 1:2500 oder Maßstab 1:5000 (im Falle einer außerörtlichen Lage)
  • 1 Baubeschreibung mit Maßangaben für den Baukörper
  • 1 Bauentwurfsskizze Maßstab 1:200 oder 1:100 (falls eine weitergehende Entscheidung durch Voranfrage gewünscht wird).

Diese Unterlagen sind dreifach beim Amt für Bauverwaltung einzureichen. Die Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid liegen zwischen 50,00 € bis zu 1/1 der Genehmigungsgebühr, je nach Größe und Verwaltungsaufwand. Diese Kosten werden teilweise auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet! Der Vorbescheid hat zwei Jahre Gültigkeit, kann aber verlängert werden.

5. Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht stellt ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument für die Städte und Gemeinden dar, mit dem die zukünftige Bebauungsentwicklung verbindlich festgelegt werden kann. Wann und wie dieses Planungsrecht einzusetzen ist, liegt ausschließlich in der Hand der Städte und Gemeinden, deren Planungshoheit durch das Grundgesetz garantiert ist.
 
Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: Erstens die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan festgelegt wird, und zweitens die verbindliche Bauleitplanung, die in den Bebauungsplänen dokumentiert wird. Der Stadt- bzw. Gemeinderat ist zuständig für die Verabschiedung der beiden Planungsarten. Soweit der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, kann nach der Neuregelung des Baugesetzbuches auf die Beteiligung der Bezirksregierung verzichtet werden. Einen individuellen Rechtsanspruch auf Bauleitplanung gibt es nicht.
 
5.1  Flächennutzungsplan
 
Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Ob die hierzu festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden, wird mit diesem Plan noch nicht bestimmt, sondern erst in einem Bebauungsplanverfahren festgelegt, wenn der konkrete Bedarf vorliegt.
 
5.2  Bebauungsplan
 
Der Bebauungsplan enthält genaue Angaben über die Nutzung, die Größe, das Maß sowie die Gestaltung der Bauwerke. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Gemeinderat, sobald und soweit es für die bauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
 
Das Baugesetzbuch sieht eine Beteiligung der Bürger bei dieser öffentlich relevanten Planung in zwei Verfahrensschritten vor (öffentliche Darlegung mit Anhörung sowie förmliches Offenlegungsverfahren). Die Mitwirkung der Bürger soll zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem wesentliche Planänderungen noch möglich sind. Zu diesem Bebauungsplanverfahren gehört auch die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (zum Beispiel Ver- und Entsorgung, Straßenverkehr, Naturschutz usw.). Bei Bebauungsplänen zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs haben die Träger ihre Stellungnahme in der verkürzten Frist von einem Monat abzugeben. Der Gemeinderat prüft die fristgemäß vorgebrachten Bedenken und Anregungen der Bürger und der beteiligten Behörden und entscheidet hierüber.
 
Nach dem Beteiligungsverfahren wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Die nicht berücksichtigten Bedenken und Anregungen werden mit einer begründenden Stellungnahme beigefügt. Mit der Veröffentlichung des genehmigten Bebauungsplanes wird dieser rechtskräftig und kann jederzeit eingesehen werden. Einen Rechtsanspruch auf Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes gibt es nicht.
 
5.3  Umlegung
 
Zweck der Umlegung ist eine Neuordnung der Grundstücke, so dass für die beabsichtigte Nutzung nach Lage, Form und Größe geeignete Grundstückszuschnitte entstehen. Ist ein Bebauungsplan rechtskräftig geworden, wird zur Neuordnung des Areals häufig eine Baulandumlegung erforderlich. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Parallel hierzu wird oft bereits mit dem Verlegen der Versorgungsleitungen und mit dem Straßenausbau begonnen, damit möglichst bald die vorgesehene Bebauung verwirklicht werden kann.
 
Zuständig für diese Umlegung ist der Umlegungsausschuss der Stadt Wermelskirchen.

6. Bauordnungsrecht

Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - BauO NW - umfasst das gesamte Bauordnungsrecht. Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art für Bauwerke und Baustoffe. Außerdem bildet es die Grundlage für das Genehmigungsverfahren und die zur Wahrung von Sicherheit und Ordnung notwendigen Anforderungen.

7. Bauantrag

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, bedarf es zuvor eines Bauantrages, den der beauftragte Entwurfsverfasser so vollständig vorzubereiten hat, dass er auch genehmigungsfähig ist. Die Kenntnis der hierzu erforderlichen technischen und gesetzlichen Voraussetzungen gehört zu den vertraglichen Leistungen des Architekten. Ein vollständiger Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen ist die Bedingung für eine zügige Bearbeitung und Genehmigung. Für den Umfang der Bauantragsunterlagen gilt die Bauprüfverordnung.
 
Vorlageberechtigt für einen Bauantrag sind alle Planer gemäß § 70 BauO NW, das sind Architekten, Innenarchitekten und Bauingenieure. Der Bauantrag ist beim Bauaufsichtsamt der Stadt Wermelskirchen einzureichen und muss mindestens folgende Unterlagen enthalten (3-fach):
 
7.1  Lageplan
 
Der Lageplan ist auf der Grundlage einer amtlichen Flurkarte im Maßstab 1:250 oder 1:500 (in der Regel von einem Vermessungsbüro) zu erstellen. Inhalt und Umfang der Darstellungen sind in der Bauprüfungsverordnung im Einzelnen genannt. Die benötigte Flurkarte ist beim Katasteramt zu beziehen. Zur Beschleunigung der Bearbeitung wird dringend empfohlen immer die Grundkarte beizufügen.  

7.2  Bauzeichnungen
 
Für die Bauzeichnungen gilt der Maßstab 1:100. Die Pläne müssen sämtliche für eine Beurteilung wichtigen Angaben enthalten. Hierzu gehören alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit beurteilungsfähiger Vermaßung, auch für Bauteile, die über die Außenhaut des Gebäudes hinaus sichtbar werden.
 
7.3  Baubeschreibung (Formular)
 
In der Baubeschreibung sind alle wesentlichen zur Anwendung kommenden Baustoffe anzugeben. Auch die Nutzung des Bauvorhabens ist zu erläutern, soweit dies zur Beurteilung erforderlich ist und die notwendigen Angaben nicht den Planunterlagen entnommen werden können. Für gewerbliche Anlagen werden gesonderte Bau- und Betriebsbeschreibungen verlangt.
 
Liste der Bauvorlagen
 
Die nachstehenden Unterlagen entsprechen einem Standardantrag. Je nach Einzelfall sind Mehr- oder Minderanforderungen möglich.

A. Schriftgut

1. Antragsvordruck
2. Nachweis der Bauvorlagenberechtigung
3. Erhebungsbogen
4. Baubeschreibung bzw. Erläuterung § 5 Bauprüfverordnung (BauPrüfVO)
5. Betriebsbeschreibung bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Vorhaben
6. Abweichungsantrag mit Begründung gem. § 73 BauO NW
7. Nachbarzustimmung gem. § 74 BauO NW bzw. § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch
8. Berechnung des umbauten Raumes oder Angabe der Rohbau- bzw. Herstellungssumme
9. Berechnung der Wohnfläche, in den Fällen des § 35 Abs. 1 u. 2 Baugesetzbuch (BauGB) und wenn der Statistikbogen nicht vollständig ist
10. Berechnung der Nutzfläche
a. und Verkehrsfläche bei größeren Einzelhandelsbetrieben
b. bei Nutzungsänderung für die Berechnung des Stellplatzbedarfs

11. Berechnung der Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl und Geschossigkeit
a. grundsätzlich in den Fällen der §§ 30 und 33 BauGB
b. in den Fällen des § 34 BauGB (als Einfügungskriterium empfohlen für Bau- und vergleichbare Nachbargrundstücke)
 
12. Berechnung der Abstandflächen
13. Grundbuchauszug (bei Baulasten und Nachweis der Grunddienstbarkeit)
14. Statische Berechnung
a. im vereinfachten Verfahren bei Baubeginn
b. in den übrigen Verfahren mit Sachverständigenbescheinigung vor der Baugenehmigung
 
15. Brandschutzkonzept bei Sonderbauten
 
Empfehlung:
Mit den Bauvorlagen sind die notwendigen Testate des Brand-, Wärme-, und Schallschutzes vorzulegen.

B. Plangut

1. Flurkarte / Grundkarte gem. § 2 (BauPrüfVO)
2. Lageplan gem. § 3 BauPrüfVO
3. Bauzeichnungen gem. § 4 BauPrüfVO
4. Maschinenaufstellungsplan bei gewerblichen Vorhaben gem. § 4 Abs. 2 Ziffer 10 BauPrüfVO
5. Konstruktions- und Bewehrungspläne gem. § 8 Abs. 1 BauPrüfVO

a. im vereinfachten Verfahren bei Baubeginn
b. in den übrigen Verfahren mit Sachverständigenbescheinigungen vor der Baugenehmigung
 
Unabhängig hiervon sind weitergehende Genehmigungen, Erlaubnisse etc. von zu beteiligten Fachbehörden (zum Beispiel Wasserrecht, Denkmalrecht und Landschaftsrecht) in eigener Verantwortung vorzulegen.

7.4 Entwässerung
 
Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Nutzung die Abwasseranlagen benutzbar sind und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet ist. Die örtlichen Satzungen legen hier genauere Einzelheiten fest. Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor Bauantragsstellung mit dem Städtischen Abwasserbetrieb der Stadt Wermelskirchen oder mit der Unteren Wasserbehörde des Kreises in Verbindung zu setzen und nachzufragen, welche Art der Entwässerung für das beantragte Grundstück möglich bzw. zulässig ist.
 
Bei Anschluss an eine Sammelkanalisation lösen sich die Fragen relativ unkompliziert. In diesen Fällen ist die Entwässerung in den Bauantragsunterlagen im Lageplan und in den Bauzeichnungen darzustellen. Ist die Abwasserbeseitigung nicht durch Kanalanschluss möglich und soll z.B. eine Kleinkläranlage mit Verrieselung der Abwässer in den Untergrund hergestellt werden, ist hierzu eine gesonderte wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Solange diese Erlaubnis nicht vorliegt, kann die Bauaufsichtsbehörde auch keine Baugenehmigung erteilen.
 
Dem für die wasserrechtliche Erlaubnis erforderlichen Antrag (Entwässerungsantrag) sind folgende Unterlagen beizufügen:

  • Übersichtsplan 1:25.000 / 5000
  • Lageplan im Maßstab 1:250 / 500 mit allen zur Beurteilung wichtigen Eintragungen
  • Grundrisse der einzelnen Gebäude vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss mit Darstellung der Entwässerungsgegenstände und -leitungen
  • Darstellung der Abwasseranlagen, hydrologisches Gutachten
  • Erläuterungsbericht
  • Berechnung der bebauten und zu entwässernden sonstigen Flächen, sowie der Abwassermengen
  • erforderliche Baulastenerklärungen bei Inanspruchnahme fremder Grundstücksteile
 
Bei der Unteren Wasserbehörde wie auch bei der Stadt Wermelskirchen sind Antragsvordrucke mit näheren Angaben zum Antragsinhalt und -umfang erhältlich.

7.5 Statik
 
Für die Prüfung der Standsicherheit ist eine Darstellung des gesamten statischen Systems, der erforderlichen Konstruktionszeichnungen und -berechnungen vorzulegen. Die statische Berechnung darf nur von einem Fachingenieur erstellt werden, der durch seine Unterschrift auch die Haftung für die Sicherheit der gewählten Konstruktion übernimmt.

8. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Der Gesetzgeber hat für verschiedene Bauvorhaben ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren eingeführt, und zwar für Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe (§ 68 BauO NW) mit nicht mehr als zwei Wohnungen, oder für freistehende landwirtschaftliche Betriebsgebäude bis zu zwei Geschossen über der Geländeoberfläche sowie für weitere untergeordnete Bauwerke, wie z.B. Garagen, Gewächshäuser, Wintergärten etc..

Die hierfür erforderlichen Antragsunterlagen entsprechen dem bereits genannten Bauantrag, jedoch mit dem Unterschied, dass die bautechnischen Nachweise wie Statik, Wärme- und Schallschutz erst zum Baubeginn vorzulegen sind und die Prüfung auf bestimmte grundlegende Genehmigungsvoraussetzungen beschränkt ist. Dabei kommt es für den Beginn etwaiger gesetzlicher Bearbeitungsfristen gerade auf die Vollständigkeit der notwendigen Antragsunterlagen an.

9. Nachbarrecht

Die BauO NW sieht nicht generell die Beteiligung der Angrenzer am Baugenehmigungsverfahren vor. Das kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn die Bebauung nur mit der Erteilung von Abweichungen möglich ist, die öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berühren. Die Beteiligung geschieht in der Weise, dass die Angrenzer vor der Erteilung der Abweichung benachrichtigt werden. Im Übrigen hat der Bauantrag die öffentlich-rechtlich geschützten Nachbarrechte zu beachten. Gegebenenfalls steht dem Nachbar ein Widerspruchs- und Klagerecht zu. Es empfiehlt sich daher gerade auch im Interesse eines zügigen Verfahrens, strittige Fragen vorab gütlich zu klären.

10. Baugenehmigung und Verfahrensgang

10.1 Der Bauantrag und seine Vorprüfung

Der Bauantrag wird beim Bauaufsichtsamt zunächst auf Vollständigkeit der Unterlagen und Übereinstimmung mit den planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollte der Bauantrag nicht vollständig sein (was leider häufig der Fall ist), kann bis zur Vervollständigung der Unterlagen keine abschließende Bearbeitung erfolgen. Im Falle erheblicher Mängel ist mit einer gebührenpflichtigen Zurückweisung zu rechnen.
 
In einigen Fällen sieht das Baurecht vor, dass die Bauaufsichtsbehörde innerhalb einer Frist von 6 bzw. 12 Wochen zu entscheiden hat. Dies ist in vereinfachten Verfahren der Fall, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder für das Bauvorhaben ein positiver Vorbescheid schon erteilt worden ist. Es ist jedoch zu beachten, dass der Bearbeitungszeitraum erst mit der Vollständigkeit der Antragsunterlagen beginnt. Sofern Ihr Bauantrag vollständig vorliegt, die Erschließung gesichert ist und Ihr Bauvorhaben auch sonst keine besonderen Probleme aufwirft, können Sie mit einer kurzfristigen Bearbeitungszeit rechnen.
 
Längere Bearbeitungszeiten benötigen Bauanträge, bei denen Ausnahme- und Befreiungsentscheidungen von gesetzlichen Vorgaben notwendig werden. bzw. Anträge, bei denen eine Reihe anderer Dienststellen und Behörden beteiligt werden müssen. Das können etwa sein: die Untere Wasserbehörde bei Abwasserbeseitigung ohne Kanalanschluss, der Straßenbaulastträger bei Grundstückszufahrten, das Staatliche Umweltamt bei Fragen des Immissionsschutzes, das Staatliche Amt für Arbeitssicherheit für Brandschutzmaßnahmen bei größeren Gebäuden, die Untere Landschaftsbehörde hinsichtlich des Natur- und Landschaftsschutzes oder die Denkmalbehörden, wenn es sich um eine denkmalrechtliche Stellungnahme handelt. Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und entscheidet endgültig über den Bauantrag.
 
10.2 Bauberatung

Das Bauamt der Stadt Wermelskirchen ist stets bemüht, interessierte Bauherrinnen/ Bauherren im Zuge der bereits im November 1996 eingeführten "Bauberatung" (siehe gesonderte Info) über die technischen und rechtlichen Möglichkeiten des Bauens zu unterrichten.
 
Sollten Sie an einem entsprechenden Beratungsgespräch interessiert sein, empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den zuständigen Mitarbeitern der Stadtverwaltung, Planungsamt Herrn Schindler, Amt für Bauverwaltung Herrn Alles unter Tel.: 02196 / 710-612 oder 710-633.
 
Das Mitbringen geeigneten Kartenmaterials evtl. auch Skizzen des geplanten Bauvorhabens könnte sich hierbei als sinnvoll erweisen.
 
Je konkreter das Beratungsgespräch ausfällt, desto eher steht fest, ob und wie gebaut werden kann.
 
10.3 Teilbaugenehmigung
 
Gemäß  76 BauO NW darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubes begonnen werden. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es auf schriftlichen Antrag möglich, für Teile des Bauvorhabens eine Vorausgenehmigung als sogenannte "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Dies setzt voraus, dass dem Bauamt ein kompletter Bauantrag vorliegt, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Teilbaumaßnahme statisch nachgewiesen ist. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile (z.B. Fundamente) schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung der Arbeiten in den schriftlich festgelegten Teilbereichen.
 
Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform. Eine Ausfertigung der eingereichten Bauvorlagen wird mit einem Genehmigungsvermerk der Bauaufsichtsbehörde beigefügt. Die Baugenehmigung ist der Bauherrin / dem Bauherrn bekannt zugeben, indem sie ihr/ihm postalisch zugestellt oder gegen Empfangsbestätigung ausgehändigt wird. Jedem Bescheid können Nebenbestimmungen, Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt werden, die von der Bauherrin / dem Bauherrn beachtet werden müssen.
 
10.4 Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung
 
Die Baugenehmigung sowie die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden; hierfür sind dann aber erneut Gebühren fällig, die 1/5 der Erstgebühr betragen.
 
10.5 Baugenehmigungsgebühren
 
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die abhängig von den Angaben des Bauherrn und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten errechnet wird. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder die Zurücknahme eines Bauantrages. Mit der Baugenehmigung wird ein Gebührenbescheid versandt. Zurzeit gilt ein Satz von:

1.   6,- € je 1000,- € Rohbausumme für einfache Bauten
2. 10,- € je 1000,- € Rohbausumme für kleine Sonderbauten
3. 13,- € je 1000,- € Rohbausumme für große Sonderbauvorhaben

10.6 Baulasten / Baulastenverzeichnis

Grundstücke sind oft ungünstig geschnitten, zu klein oder ohne Zufahrtmöglichkeit. Hier hat die/der Bauwillige Schwierigkeiten, das Wunschhaus entsprechend den gesetzlichen Vorschriften auf dem Grundstück unterzubringen. Dennoch gibt es in vielen Fällen die Möglichkeit, zum Ziel zu kommen. Insbesondere machen oft die auf den Grundstücken nicht unterzubringenden Abstandsflächen eines Gebäudes Schwierigkeiten. Sofern auf dem Nachbargrundstück Freifläche vorhanden und der Nachbar bereit ist, auf seinem Grundstück die fehlende Abstandsfläche zu übernehmen, kann in das Baulastenverzeichnis eine Baulast eingetragen werden. Auf diese Weise ist es möglich, eine Baugenehmigung dennoch zu erlangen. Bei Problemen mit der Erschließung von Grundstücken sollten Sie sich individuell  beraten lassen. Bei Erwerb eines Grundstückes ist es ratsam, das bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Genehmigungsbehörde) geführte Baulastenverzeichnis einzusehen.
Baulasten sind gebührenpflichtig. Je nach Bedeutung fallen Gebühren zwischen 50,- € und 250,- € an.
 
10.7 Bauausführung und Bauüberwachung
 
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bauvorhabens, die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Gesamtfertigstellung müssen der Baugenehmigungsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich mitgeteilt werden. Das gleiche gilt bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mindestens drei Monaten. Das Bauvorhaben unterliegt der behördlichen Bauüberwachung.
 
Der Grundsatz, dass die Bauherrin/der Bauherr und neben ihm im Rahmen seines Wirkungskreises der Entwurfsverfasser, der Fachplaner, der Bauleiter,  der Bauunternehmer und der Fachunternehmer für die Einhaltung der öffentlich-rechtlich Vorschriften verantwortlich sind, ist in der BauO NW ausdrücklich enthalten. Diese Vorschriften legen die Verantwortlichkeit der am Bau beteiligten Personen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde fest. Die gesetzliche Klarstellung ist erforderlich, damit einwandfrei feststeht, an welche der am Bau beteiligten Personen die Bauaufsichtsbehörde Verfügungen richten kann. Darüber hinaus wird so klargestellt, welche verantwortlichen Personen bei einem Bauvorhaben aus Gründen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung bestellt werden müssen. Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Beginn der Arbeiten an auf der Baustelle vorhanden sein.
 
Das der Genehmigung beigefügte Baustellenkennzeichnungsschild ist mit den Anschriften des Entwurfsverfassers sowie der ausführenden Firma zu versehen und an gut sichtbarer Stelle des Baugrundstückes anzubringen. Sofern eine öffentliche Straßenfläche für die Durchführung der Baumaßnahme vorübergehend in Anspruch genommen oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondererlaubnis beim jeweils zuständigen Ordnungsamt eingeholt werden.